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曾令尉:地王不入“地狱” 楼市焉得安宁?

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曾令尉:地王不入“地狱” 楼市焉得安宁?
2011年11月28日09:43 来源:搜狐财经 作者:曾令尉
 如果市场最终真让几个疯狂的“地王”下到“地狱”,如果政府不再被裹挟着又去“救市”,让房价回到合理的区间,那么这对老百姓而言就是福音,对致力打造“公平”社会环境的政府就是福音,对全国房地产市场的健康、可持续发展而言,更是福音

  11月19日,房价下降又有了新样板。北京南六环外的“龙湖时代天街”楼盘以11800元/平方米开盘。有业内人士为其算账,该地块是龙湖地产在2010年12月竞得的,楼面地价为每平米7519元。加上基本建安成本、税费成本、财务成本和营销费用,该项目的成本价约为14000元/平方米,11800元/平方米的价格应该是在亏本销售。据说龙湖的降价行为,导致周边原计划以18000元以上开盘的其他项目,一气之下,暂缓开盘了。

  如此看来,龙湖地产是在亏本卖房。但问题是,南六环外的房子真值11800元吗?

  盘点最近炒得纷纷扰扰的房价调整,细究之下,笔者以为房价其实并不是在降,只不过是把房地产商们原来过高的上涨预期调整了一下。因为不论是郊区还是市中心的房子,如果与一两年前相比,即使按降了的价格计算,现在的房价依然比当时高出很多。

  细想一下,这一两年里,究竟有什么因素推动房价上涨这么多?是老百姓更富有了,财富在一两年内增长了30%~50%?还是CPI表现的货币价值贬值了30%~50%?其实都不是,而是房地产商们预期了未来房价会更快地上涨,通过高价拿地,推高房屋成本,使得房价不涨不足以保证房地产商的利润。另外,在一片本没有可比价格的地方,地产商们联合抬价,把区域价格炒上去,于是地产商们又充满商业智慧地“发现”了价格。

  在笔者看来,现在热热闹闹的房子降价,就好比商场衣服打折:本来卖1000元的衣服,搞一个什么节庆之类的噱头,标价5000元后打3折卖1500元。于是,商家赚了,顾客也很高兴。现在,商场的这种行为好像有政府主管部门在管,这叫“价格欺诈”。

  但房地产行业当然不会把这种行为定义为“价格欺诈”。笔者一个朋友在重庆做房地产项目,最近老抱怨说房子没法卖了,降价30%还卖不出去:“重庆的房价是真跌呀。重庆这几年政府卖地太多了,市场供应过剩,又兼以楼市调控,不管市中心还是近郊,都降了20%到30%。”但我知道,一年多前他们小区的一期楼盘价格是每平方不到8000元。老板们赚得喜笑颜开,奖励全体员工到海南旅游。今年上半年二期楼盘开盘,老板一看这房价怎么着得定价到每平方11000元吧。但想不到政府的楼市干预来的这么猛,加以银行业趁火打劫,房子是真卖不动了,只好调回到以前的8000元。这就是地产商们所说的“房价跌了30%”。

  这叫房价下跌吗?

  笔者以为,现在的房价远没跌到位。房价是否到位的标准,应该是用泡沫爆发之前的价格来衡量,而不是用地产商疯狂拿地推高楼面地价之后的所谓建造成本价来衡量。就好像我们做股权投资的公司估值一样,我不会因为你在这个企业投入了多少成本,就在你的成本上加成购买你的股份,而是要用你的企业能赚多少钱来定价你的企业价值。

  分析现在陷入困境的、以成本价卖房子的企业,大部分都是在这两年疯狂的楼市中以高价拍卖取得土地的,甚至很多都是当时耀眼的“地王”。今天的苦果,都是他们咎由自取。

  2010年3月15日,上午9点多,望京一号地块被远洋地产以总价40.8亿元和楼面单价27529元/平方米夺得“单价地王”;10点多,大兴区亦庄地块被中信以总价52.4亿元夺得“总价地王”。仅仅六小时之后,“单价地王”又被中国兵器装备集团以30197元/平方米刷新——这是全国“两会”结束后的第一天,在这一年的两会上,温家宝总理表态“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求”,并代表政府庄严承诺“我们所做的一切都是要让人民生活得更加幸福、更有尊严,让社会更加公正、更加和谐”。铮铮誓言尚在耳畔回响,地产商们就已经开始狂欢。

  在当时,望京地区在售商品房的价格也就25000元/平方米左右,二手房均价不过20000元/平方米,远洋地产拍卖取得望京一号地块的楼面价格,已经远远高于同区域房价。其结果是,当天晚上,望京地区有的二手房价格上调10000元/平方米。

  由于当时取得这些“地王”的企业都是央企,以至于业内猜测中央在楼市政策上意见不统一,调控政策将难以施行。因此,全国各地又掀起一股“地王”潮,国企作为急先锋和主力军,纷纷高价拿地。

  今天,昔日“地王”都面临亏损的尴尬。据报道,远洋地产在2009年底以48亿元拿下的北京亦庄“地王”,折合楼面地价是18000元/平方米,今年10月份开盘时卖30000元/平方米,11月份下调到22000元/平方米依然应者寥寥;2010年3月15日,中信以52亿元拿下的亦庄“地王”,折合的楼面地价亦超过14000元/平方米,而目前亦庄的新房项目价格已经回落到16000元/平方米左右;上海新城地产2009年以13000万元/平方米的楼面地价拿下嘉定南翔地块,又号称以7000元/平方米的装修成本打造高端物业,今年9月开盘卖24000元/平方米,现在则报出17000元/平方米左右的价格……同样的例子在北京、上海市场不胜枚举。

  但即便如此,笔者依然认为,这只是房价的一次合理回归,而且还远远没有回归到位,这是“地王”们疯狂的代价。如果说房地产商们要求炒房者或者说买房者遵守“契约精神”,盈亏自负,那么地产商们也不要去以“跑路”、“破产”来“要挟”政府——更何况,泱泱大国,还缺几个商人吗?

  如果市场最终真让几个疯狂的“地王”下到“地狱(亏损乃至破产倒闭)”,如果政府不再被裹挟着又去“救市”,让房价回到合理的区间,那么这对老百姓而言就是福音,对致力打造“公平”社会环境的政府就是福音,对全国房地产市场的健康、可持续发展而言,更是福音。

  (作者系北京领优资本投资管理有限公司执行总裁)

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